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Welche Kaufnebenkosten entstehen bei einem Immobilienkauf in der Türkei?
Wie läuft ein Immobilienkauf in der Türkei ab?
Mit welchem Zeitablauf muss ich bei einem Kauf rechnen? Wie läuft der Geldtransfer?
Auf was muss ich bei einem Immobilienkauf in der Türkei achten?
Wie kann ich in der Türkei vermieten? Mit welchen Renditen kann ich rechnen?
Wie kann ich meine Immobilie in der Türkei bestmöglichst verwalten und betreuen lassen?
Was würde mich das Leben (Lebenshaltunskosten) in der Türkei kosten?
Wie sieht das Grundbuch in der Türkei aus?
Wie ist das Aufenthaltsrecht in der Türkei?
Türkische Staatsbürgerschaft durch Erwerb einer Immobilie
Was ist, wenn ich mal krank werde? Wie ist die Qualität der Krankenhäuser und Ärzte?
Beim Kauf einer Immobilie besteht der Staat auf eine gutachterliche Wertermittlung. Diese Wertermittlung ist vom Käufer zu zahlen.
Gesamt etwa: 6000TL plus 4% Grunderwerbsteuer
Gemäß der Maklerverordnung beträgt die Käufercourtage 2% + MwSt. des Verkaufspreises. Bei den Immobilien in denen KEINE Courtage ausgewiesen ist, werden die Gesamtgebühren vom Verkäufer getragen.
Wenn Ihre Entscheidung gefallen ist begleitet Sie ein deutschsprechender Kooperationspartner für alle behördlichen und Bankangelegenheiten vor Ort.
Folgende Schritte sind zu gehen:
- Sie brauchen eine persönliche Steuernummer. Diese wird direkt, persönlich beim Finanzamt beantragt. Somit sind Sie für alle finanziellen Transaktionen in der Türkei, mit Ihrer persönlichen Steuernummer identifiziert.
- Ihr Reisepass muss von einem vereidigten Dolmetscher beim Notariat übersetzt und beglaubigt werden (Personalausweis geht leider für alle behördlichen oder Bankangelegenheiten NICHT!).
- Sie brauchen ein Bankkonto in der Türkei. Im Regelfall müssen Sie persönlich anwesend sein um sich persönlich auszuweisen. Dieses Konto ist ein normales Girokonto und dient unter anderem dazu, Ihre Immobilien Nebenkosten aus Deutschland zu überweisen oder auch den Kaufpreis. Diesen überweisen Sie also von Ihrem Konto in Deutschland, auf Ihr eigenes Konto in Alanya. Dort liegt das Geld dann erst mal.
- ist das Alles erledigt geht es zum Grundbuchamt
- dort wird (anders als in Deutschland, wo alles über einen Notar läuft) der Kaufvertrag geschlossen und das Geld IN BAR (noch ein
Unterschied) im Beisein des Notares von Käufer an Verkäufer übergeben und das Grundbuch auf den Käufer übertragen (davon ist natürlich das Grundbuch, Baulasten etc. geprüft worden)
Das Alles kann - wenn es schnell geht - etwa in einer Woche umgesetzt sein. Wenn es langsam geht, dann kann es schon mal 3 Wochen dauern. Es dauert aber Niemals viele Monate.
Man kann sich mit Vollmacht in der Türkei vertreten lassen (für den Termin beim Grundbuchamt), wenn man nicht noch mal extra kommen möchte oder nicht so lange bleiben kann. Aber auch diese Vollmacht MUSS persönlich bei einem Notar dokumentiert werden. Private Vollmachten, wie wir es in Deutschland kennen, sind UNGÜLTIG!
Für eine Reservierung wird im Regelfall eine Anzahlung genommen. Über diese Anzahlung und die damit einher gehende Reservierung wird ein Privatrechtlicher Vertrag geschlossen, den hier die Meisten (fälschlich) KAUFVERTRAG nennen. Rechtlich korrekt gesehen ist es kein Kaufvertrag, sondern lediglich ein Reservierungsvertrag.
Wie hoch die Anzahlung ist, hängt vom vom Verkäufer ab und muss für die einzelnen Immobilien erfragt werden. Im Normalfall variiert die Summe zwischen 2.000,--€ und 10.000,--€, je nach Wert des Kaufpreises.
FINANZIERUNG IN DEUTSCHLAND (ohne Wohneigentum):
Leider ist es nicht möglich (bzw. mir ist keine Bank bekannt) über „normale“ Immobilienkredite in Deutschland auf Immobilien in der Türkei zu finanzieren. Einige Banken (Ziraat Bank oder ähnliche) stellen diesen Umstand zwar so da, liest man dann aber in das Vertragswerk stellen sich immer wieder „normale“ Verbraucherkredite heraus.
Es gibt drei große Unterschiede zwischen Immobilienkrediten und Verbraucherkrediten (Betreff der Nutzung, rechtlich und organisatorisch sind es mehr.)
A) Die Laufzeit von Verbraucherkrediten ist im Regelfall auf 10 Jahre begrenzt. Das erhöht die Tilgungsrate (der Kredit muss vollständig nach 10 Jahren abgetilgt sein, Restraten/ Zahlungen sind nicht möglich.
– Das ist der Kredit den Sie für eine Immobilie in Alanya nutzen können. Im Gegensatz dazu sind Immobilienkredite in Deutschland mit einer Laufzeit von +/- 30 Jahren belegt.
B) Die Zinssätze. Der aktuelle Zinssatz von Verbraucherkrediten liegt etwa bei ab 4,0%. (Der von Immobilienkrediten bei um die 1,5%.)
C) Das Volumen. Das Volumen von Verbraucherkrediten ist meist auf maximal 100.000,--€ beschränkt.
FINANZIERUNG IN DEUTSCHLAND (mit Wohneigentum):
Wenn Sie Wohneigentum in Deutschland besitzen, ist es unter Umständen möglich, auf dieses Eigentum einen Kredit eintragen zu lassen.
Etwaige Rahmenbedingungen:
Das Darlehen beträgt nach Eintragung der Grundschuld für das Auslandsdarlehen nicht über 80% des Beleihungsrahmens des aktuellen Verkehrswertes Ihrer Immobilie. Einige Banken haben diese Beleihung auch auf maximal 60% festgesetzt.
Das Darlehen was Sie dann aufnehmen, wird hinter das Darlehen eingetragen, welches im 1.Rang Ihres Grundbuches steht. D.h. es wird etwa +/- 2% teurer werden. Das ist aber, wie alle weiteren Konditionen, Verhandlungssache mit Ihrer Bank.
Positiv zu erwähnen ist aber, dass Sie dann Ihre Laufzeit so lange wie Sie wünschen wählen
können.
FINANZIERUNG in der Türkei:
Grundsätzlich werden Sie in Alanya, wie in Deutschland geprüft.
Alle Unterlagen die Sie in Deutschland bei Ihrer Bank einreichen müssten, werden Sie hier auch einreichen müssen, zum großen Teil muss alles übersetzt sein. Dieses Vorgehen und die Tatsache, dass Sie hier ein „unbeschriebenes Blatt“ sind, macht den bürokratischen Aufwand immens höher.
Die maximale Beleihung einer Kaufimmobilie hier vor Ort beträgt 80% vom Verkehrswert der Immobilien, die immer etwa (nach Risikoabschlag etc.) ebenfalls bei 80% liegen. D.h. Sie erhalten etwa 60% des Verkaufspreises. Der Rest muss aus Eigenkapital bestritten werden.
Unterschätzen Sie bitte nicht die Organisation eines solchen Antrages. Viele Bankberater sprechen KEIN Deutsch und sehr wenig Englisch. Ich kann nicht empfehlen alleine zu versuchen (es sei denn Sie sind türkischer Staatsbürger und sprechen türkisch) diesen Weg zu gehen.
Die Zinssätze sind ebenfalls höher wie bei Deutschen Immobilienkrediten und müssten dann von uns tagesaktuell erfragt werden.
Da Alanya eine Tourismus Hochburg ist werden Sie mit Kurzzeit Vermietungen an Touristen immer mehr Geld verdienen können als mit einer Langzeitvermietung.
Berühmte Portale sind z.B. https://www.AirBnB.com . Schauen sie sich bitte einfach einmal selbst dort um und überzeugen sich darüber wie hoch die Mieten in Alanya für verschiedene Wohnungstypen sein können.
Wenn Sie selbst in Alanya leben oder leben werden, können Sie die Vermietung selbst übernehmen. Wenn nicht empfehlen wir DRINGEND die Vermietung komplett abzugeben, da der Aufwand sonst nicht zu stemmen ist. Vermietungsmakler nehmen zwischen 30 und 50% der Kaltmieten. Hier gelangen Sie zu unserer Empfehlung bzw. unserem Kooperationspartner vor Ort "IB Immobiliendienstleistungen.
Langzeitmieten sind aus dem Grund niedriger, da die einheimische Bevölkerung die Mieten nicht zahlen können oder wollen, die wir für die entsprechenden Wohnungen erhalten könnten. Die entsprechenden Ausländer denken bei Mieten um die 500,--€ darüber nach selbst Wohneigentum zu erwerben. Aber wie immer, kommt auch dies, auf den Einzelfall an.
Durchschnittlicher Kaufpreis für eine neuwertige/ neue Immobilie mit etwa 50m² und 2ZKB:
100.000,--€
Komplette Objektbetreuung währender Zeit in der Sie nicht vor Ort sind:
400,--€ im Jahr (+/-)
Vermietungsservice mit Ein- und Aus Check und Werbung:
25% der Kaltmiete
(15% davon entfallen auf die Portale)
Durchschnittliche mögliche Kaltmiete pro Tag für eine neuwertige, möblierte Wohnung
in guter Lage/ gute Anlage:
50€/ Tag
Saison
Ende März – Dezember (Weihnachten/ Jahreswechsel)
Etwa 270 Tage
Etwa 200 Tage zur Vermietung
X 50€
= 10.000,--€ im Jahr (Statische Anfangsrendite: um 10%)
= 7.000,--€ Netto Mieteinnahme
= 7% Nettorendite
Obwohl größere Wohnanlagen betreut werden, bedeutet das nicht, dass Ihr Immobilieneigentum agesichert ist.
Eine Hausverwaltung kümmert sich lediglich um das so genannte "Gemeinschaftseigentum", nicht aber um Ihr "Sondereigentum".
Damit fällt Alles, was sich in den Außenwänden Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses befindet, in Ihre persönliche Zuständigkeit.
Da die meisten unserer Kunden bis zu Ihrem Ruhestand in Deutschland leben, sind sie entsprechend nur in den Urlaubs- und Freizeiten in der Türkei. Aus diesem Grund gibt es hier professionelle Objektbetreuer (hier werden Sie meist fälschlich "Hausverwalter/ Verwaltungsvertrag" genannt - was aber nicht dem Inhalt und der Tätigkeit entspricht).
Überblick der Tätigkeit:
o Deutsch-Türkische Vertretung bei Eigentümerversammlungen
- Vorab Besprechung Ihrer Wünsche und Ziele, Vertretung, Berichterstattung
o Prüfung des Zustandes der Wohnung 1x im Monat (in Regenzeiten, Januar - März, 2x im Monat)
o Abwicklung und Organisation aller wiederkehrenden Zahlungen
- Wasser, Strom, Steuer, Nebenkosten (Aidat), Versicherungen, Verwaltung
- inklusive Rechnungslegung
- inklusive Prüfung und mögliche Nachbesprechungen
o Regulierung von entstandenen Schäden
- Berichterstattung in Text und Bild, telefonische Besprechung
- Angebotsanfragen, Verhandlungen, Empfehlungen
- Überwachung der Sanierung
o Ausschreibung Ihrer Bau-/ Umbauwünsche
- Umbauarbeiten
- Modernisierungen
- Renovierungen
- Anbauten, Umbauten, Sonderausstattungen (Poolanlagen, Kamine, Photovoltaik...)
--- Zusammenfassung und Übersetzung der Angebote für Sie
--- Besprechung der Angebote
--- Beauftragung und Abwicklung in Ihrem Namen
--- Überwachung der Ausführungs Qualität der Baumaßnahmen
o Möblierung und Innendesign Ihrer Wohnung
- komplette Ausstattung an Mobilar, Asprache via Mail (Bilder, Texte, Preise) oder Video Telefonate (aus/ mit den Möbelhäusern/ Ausstellern wie Fliesen, Türen, Tapeten, Gardinen etc.)
- Einzelanfertigungen (besonders beliebt: Designstücke in Vollholz)
- Technische Geräte (Klimageräte, Fernseher, Küchengeräte (Ofen, Ceran, Gas, Kühl- und Gefrierschränke), Musikanlagen, Computeranlagen)
- Strom- und BUS Systeme, Alarmanlagen
o Organisation allgemeiner Art:
- Reinigung, Poolreinigung, Flughafen Transfer, Mietwagen...
o Vermietungsangebote
= zusätzlicher Aufwand plus 10% Sonderkondition!
- Inserate schalten
- Mieter prüfen
- Wohnung vor Bezug prüfen
- Überwachung der Reinigung
- Übergabe der Wohnung
- Ansprechpartner des Mieters während der Mietzeit
- Abnahme der Wohnung
- Prüfung der Wohnung
Die LHK in der Türkei hängen in aller erster Linie von Ihrem Anspruch ab.
Dennoch möchte ich ein Beispiel anführen für einen 2 Personen Haushalt mit "mittlerem" Anspruch.
Lebensmittel Einkauf pro Woche: 50,--€
x 4 Wochen = 200,--€ im Monat
(Inklusive Fleischwaren, Wurst, Käse, Drogerieartikel, Reinigungsmittel, Allem - ein "Warenkorb")
Gehoben Essen gehen: 40,--€, 2x pro Woche = 80,--€
Normale Gastronomie: 20,--€ (ohne Alkohol)
3 x Essen gehen pro Woche = 100,--€
x 4 Wochen = 400,--€
(Vorspeisenbeispiel: Tapas, Hauptspeise Steak oder Lachs, Nachtisch: Baklava und Kaffee mit Softgetränken, 2 Weine)
Jährliche Grundsteuer (Emlak Vergisi) 0,2% in Ballungsgebieten, 0,1% in allen anderen Regionen
Nebenkosten (nur bei geschlossenen Anlagen): zwischen 20,--€ und 60,--€
(Von den Nebenkosten werden die zum Teil extrem umfangreichen Gemeinschaftsanlagen wie Innen-/ Außenpoole, Hamam, Sauna, Fitnesscentren, alle weiteren Gemeinschaftsanlagen bewirtschaftet und Instand gehalten. Verwaltergebühren inklusive.)
Internet und Fernsehanschluss: 20,--€
Strom inklusive Fussbodenheizung, Heizung, Kühlung, Haushaltsstrom: 40,--€
Wasserkosten inklusive Duschen, Waschmaschine, Wässern etc.: 10,--€
Erdbebenversicherung: 15,--€ - 30,--€ im Jahr (Muss Versicherung)
Gebäudeversicherung:
Private Kranken VOLL Versicherung (2 Personen) 200,--€ - 400,--€
(z.B. Allianz Versicherung)
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Gesamt etwa 1.000,--€
für "sehr gut gelebt" bis hierher!
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PKW Mieten: ab 20,--€ am Tag
Sonnenschirm und 2 Liegen am Strand: 3,--€
Taxi Fahren 10KM: 3,--€
Bus/ Dolmus fahren (egal wie weit um Anlanya) 1,--€
Das Grundbuch über den Besitz einer Immobilie ist sehr ähnlich des Grundbuches in Deutschland aufgebaut. Der große Unterschied besteht allerdings darin, dass das Grundbuch nur aus einem A4 Dokument besteht, anstatt auf mehreren Seiten und Abteilungen.
[Bild]
Taşınmaz bilgileri – Informationen zum Standort der Immobilie
İl - Provinz
İlçe - Bezirk
Mahalle / Köy - Stadtteil / Ort
Ada - Bezirknummer Kataster
Parsel - Grundstücks Nummer
Yüzölçümü - Größe des Grundstücks
Niteliği - Art oder Nutzung des Grundstückes
Bağımsız Bölüm – Informationen über die Immobilien Einheit
Arsa Payı - Grundstücks Anteil der Einheit
Proje m² - Projektfläche
Block / Giriş / Kat No - Block / Eingang / Etagen Nummer
Bağımsız Bölüm No - Nummer der Einheit
Cilt / Sayfa No - Grundbuch Blatt Nummer
Malik bilgileri – Eigentümer Informationen
Adı Soyadı / Baba Adı - Name des Eigentümers und Name seines Vaters
Hissesi: Anteile
Tescile ilişkin bilgiler – Registrierung Information (Lage, Preis und Art der Immobilie)
Taşınmaz Tipi / No - Art / Nummer der Immobilie
Edinme Sebebi - Grund für den Kauf und von wem die Immobilie verkauft wurde
İşlem Bedeli - Kaufpreis
Konum Bilgisi - Adressdaten
Tescil Tarihi / Yevmiye No - Datum der Registrierung / Transaktion Nummer
Grundsätzlich dürfen Sie sich als Tourist 90 Tage in der Türkei aufhalten. Anschließend müssten Sie dann wieder 90Tage aureisen um wieder 90 Tage zu bleiben.
Um das zu umgehen, haben Sie die Möglichkeit ein IKAMET (Aufenthaltsgenehmigung) zu beantragen.
Es gibt viele Sonderregeln zum Aufenthaltsrecht, ich möchte hier nur auf die gängiste und wichtigste Regel eingehen.
Über die Ausländerbehörde können Sie aktuell ein IKAMET für 1 Jahr beantragen.
Da die Regelungen und Gesetze immer wieder angepasst werden und es auch Fallstricke im System gibt, empfehlen wir DRINGEND sich von einem professionellen Berater für eine Aufenthaltsgenehmigung begleiten zu lassen.
Gerne vermitteln wir Ihnen entsprechende Ansprechpartner, die fließend Deutsch sprechen und Expertisen in diesem Bereich nachweisen können. Die Kosten hierfür liegen etwa bei 50,--€.
Die Kosten für den Erstantrag liegen bei Gesamt etwa 1.200,--€ (variiert ebenfalls, bitte fragen Sie hier noch einmal bei Ihrem professionellen Berater nach).
Verlängerung etwa 250,--€.
Ehepartner oder unterhaltsberechtigtes Kind (unter achtzehn Jahren):
Mit den Bestimmungen vom 19.09.2018 und 07.12.2018 haben sich neue Regelungen zur Übertragung der Türkischen Staatsbürgerschaft auf Ausländer geändert.
Die Türkische Staatsbürgerschaft kann jeder erwerben, der auch eine Immobilie kaufen darf, ab einem Kaufpreis von 250.000 USD.
Für Deutsche dürfte das weniger Interessant sein.
Aber: Wir hatten schon Konstellationen einer Ehe, in der der für uns "ausländische Partner" mit der Türkischen Staatsbürgerschaft deutlich besser als zuvor gestellt war!
In den letzten Jahren ist die Türkei im Gesundheitswesen weltweit in den Vordergrund gerückt. Es wurden viele neue, moderne Krankenhäuser gebaut, die Bettenkapazität ist extrem gestiegen (zum Beispiel verfügt die Türkei auch über mehr Intensivbetten als Deutschland bei ähnlicher Einwohnerzahl).
Die medizinische Ausbildung der Ärzte in den einzelnen Disziplinen ist soweit angehoben worden, dass ein regelrechter "Operations Tourismus" entstanden ist. Ausländer kommen insbesondere für Operationen in den folgenden Bereichen:
Alanya selbst hat 3 große renomierte Krankenhäuser mit allen Fachbereichen.
Zwei davon sind private Krankenhäuser, eines davon ist ein Universitätskrankenhaus mit modernster Ausstattung. Zusätzlich gibt es weitere Kliniken und private Ärzte und Gesundheitscentren.
Sie müssen also keine Angst haben: Egal was Ihnen in Alanya geschieht, Sie sind gesundheitlich immer bestens versorgt!
Einige Preisbeispiele:
So weit zu diesen Beispielen.
Gerne vermitteln wir Ihnen einen entsprechenden Ansprechpartner oder lassen Ihnen Angebote via Internet erstellen.
Vor allem mit Hinblick auf das Rentenalter erwerben Zuwanderer aus Europa und Deutschland hier Immobilienbesitz. Die wundervolle Natur zwischen den Wäldern des Taurus und dem Meer, die extrem niedrigen Lebenshaltungskosten und das bestens ausgebautes Gesundheitswesen machen Alanya zu dem "Place to be" im Ruhestand.
Es gibt eine Kommission die international das Gesundheitswesen in den einzelnen Ländern überwacht. Die "Joint Commission International" (JCI) zeichnet weltweit besonder hervorzuhebende Gesundheitseinrichtungen aus. Die Türkei liegt mit 48 Auszeichnungen weltweit auf dem zweiten Platz. Die meisten akkreditierten Krankenhäuser und Gesundheitscentren befinden sich in Istanbul.
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